齐俊杰:预售松绑!算不算救市!购房人要小心什么?

2020-02-20 10:06:24 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 下一只“省广集团”

很多人担心,这次会不会因为疫情而让楼市调控放松,从而再涨一波房价,但其实昨天央行还在重申房住不炒,释放流动性,不等于要让钱进入楼市。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,为了应对疫情,全国上下各个行业都在寻求自救,昨天苏州就出台重要消息,其中有一条规定调整超过市场指导价报价规则,开发企业预售,销售时间节点可适当提前。以按照正常工期测算预售,销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核算。

  这条一出,市场立马解读为取消了现房销售,取消了封顶销售,已成交的需封顶或现房销售的地块可以提前入市,这对开发商是明显利好,有利于激发他们拿地的积极性,吸引更多的房企来苏州。

  但其实,这样的解读有点过了,我们看到住建部门给出的政策还是有很多限定的,比如还是按照疫情防控一级响应为时间点,也就是说,疫情已经1个月了,那么你可以提前预售一个月,这样工期被耽误了1个月也不用担心,你依旧可以按照计划进入销售环节,这就不影响房地产企业的正常销售和回款了,有利于缓解房地产企业的资金压力。这个政策显然还是讲道理的。只是在现有的政策里,把疫情的影响排除掉了。

  另外,这条影响力也不大,按照原来的规定,也只是针对超过土地价格红线的,才严格管理,而没超过土地红线的,拍地价格不高的,本来就可以预售,也不用一刀切。大部分项目其实都不在这个管理之内。所以该怎么卖还怎么卖。

  至于什么缓交土地出让金,加大土地供给,还有缓交税费,这些也都是应对疫情的统一举措,各行各业都是如此,突如其来的疫情,谁都没有意料到,必须要给大家一个缓冲,这样才不至于酿成金融风险,所以,综合来看,大家不用太神经紧张,一有风吹草动,就解释为房地产救市。

  当然还有一种观点,说今年开发商会挺不下去了,现在已经近百家开发商倒闭了,但你要知道,中国的开发商一共有多少家?如果放在美国,一共就几百家开发商,倒闭100家肯定是出大事了,但是在咱们这,有10万家开发商,倒闭个上百家太正常了,而且很多也并非是经营不善倒闭的,就是项目结束,就自然倒闭或者关闭了。我们的房地产很特殊,其实全国也就跟美国一样,90%以上的活,都让几百家房地产企业给干了,剩下的99000多家,都只是小舢板,或者干脆说是从这些大开发商身上延伸出来的分支而已,每个地方都有不同的政策,当地政府也愿意把当地的项目,交给当地企业,有政策优惠,金融优惠,这样可以给当地创造税收,而且开发商本身就是灰色生意,有些事情并不是那么干净,所以很多大企业,会专门为了某个项目,在当地成立一个公司,然后通过这个公司运作,项目运作完了,这个公司也就可以倒闭了。这样也方便做防火墙,便于切割,万一某个项目出问题了,不会影响到整个集团公司的利益,所以这就形成了中小开发商遍地都是,像牛粪一样多的情况,每年都会有几百家开发商倒闭,这个都很正常,没什么大惊小怪的。除非是百强房地产企业大面积倒闭,或者是上市的那前20的开发商倒闭,才应该引起足够的重视,现在还远没到那时候。也根本不用救。

  开发商确实资金吃紧,生意难做,表面上要死要活的,呼吁放开限购,放松调控,但是手里还有余粮,所以远没到要救市的程度。很多人担心,这次会不会因为疫情而让楼市调控放松,从而再涨一波房价,但其实昨天央行还在重申房住不炒,释放流动性,不等于要让钱进入楼市。事实上现在各地都会控制贷款利率加点幅度,即便是银行降息下来,加点也可能让房贷利率保持不变,老齐说过,除非加点变成降点了,那时候才说明,政策转向了。当然上海除外,上海很特殊,利率一直都比全国各地要低,不知道是不是因为房产税的因素。

  那么对于购房人来说,应该注意什么呢?

  首先,如果要买期房,一定一定看清楚质量,这两年开发商资金链吃紧,工期缩短,增加周转,然后你懂的,房子这个东西是要住一辈子的,万一买到次品,会相当闹心。甚至老齐的建议是尽量买现房,期房能不买就不买,要买就买口碑好的,大品牌开发商。

  其次,自住房可能快能买了,北京上海这样的一线大城市,有些高端盘的房价已经接近了2015年的价格,如果想置换居住的,可以多关注,狠狠杀价。房价跌到2015年,买来自住,起码就不会亏了。至于有人说,我们这里的房价还比2015年贵一倍,那您就等着,用不了几年就回去了。反正记住这个原则,房价不到2015年,自住也坚决不买。2015年之后全是泡沫。

  第三,投资的还是不要买,价格合理,不一定就有收益空间,流动性是你必须要考虑的问题,未来肯定是挺新房,压二手房,新房销售跟地方利益息息相关,二手房则只是房东得利,所以会让二手房越来越难卖。投资客的资金是有成本的,即便你不是借来的钱,也不是贷款的钱,那也是有机会成本的,房价每年涨不了7%,也就是5%无风险收益+2%折旧,你就算是亏了。未来房价可能还会涨,但他已经不是一个好的投资品了。大家追着买的东西,一定很贵了。

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关键词阅读:房地产 楼市

责任编辑:曹静
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